亞蘭德倫

　而央行今天可望大降息，外界曾質疑房貸利率「看得到、吃不到」，為此央行自11月30日宣布民眾可選擇將房貸利率由季調整改為月調整，據悉，截至12月5日止，全體金融機構受理總計約3萬房貸戶申請由季改為月調整，為全國約160萬指數型房貸戶，僅占2％。

　降0.3個百分點 合庫15日跟進

　為何房貸戶申請由季改為月調整，案件稀少，銀行主管分析，只能調整一次，調整後不能再調回來，再加民眾要請假一天，親自到銀行簽字與蓋章才能調整，「大家懶的動」。

　土銀主管表示，若央行今降息後，採用月調整的房貸戶，將在下個月(明年1月10日)享有再調降房貸利率好康。

　 自稱國內第2大房貸銀行合庫說，目前合庫一般房貸前6個月利率為2.79％，第7個月至24個月利率為3.05％，第3年起利率為3.45％，預定本月 15日合庫房貸利率將調降0.3個百分點左右，可望嘉惠16萬房貸戶，採用月調整房貸戶，則在明年1月15日才能再反應調降房貸利率。

　台銀21日調降 好康立即反應

　 至於台銀房貸戶，訂在本月21日調整利率。台銀主管說，目前台銀輕鬆房貸專案前6個月利率為2.29％，第7個月至24個月利率為2.51％，第3年起利 率為3.01％，若央行今降息，採用月調整的台銀房貸戶將在本月21日，全部立即反應調降房貸利率，將嘉惠約10萬房貸戶。

　對購房借貸期限，只有二、三年者，仍建議採取月調整，先享受「月月降」利率好處；但若是長期購屋借貸戶，不要跟進調整，仍採用季調整，避免未來「月月升」利率，加重負擔房貸利息。

　因應經濟景氣持續不佳影響，國宅貸款戶（含輔購戶）經取得經濟困難等相關證明者，可申辦本息緩繳1年、本金緩繳2年，或房貸償還期限由20年延長30年等三項寬緩措施。

　但須注意的是，這項措施限制正常戶才可申辦。

　也就是說，國宅貸款戶如有逾欠者應先繳清欠款或就積欠本息、違約金協議償還。

　 營建署表示，為體恤國宅貸款戶困境，紓緩貸款壓力，平時國宅貸款戶有逾欠者，其逾欠款可辦理分24個月繳納，如再有困難，可搭配申辦本息緩繳1年、本金緩 繳2年或償還期限由20年延長為30年等措施，降低每月負擔。而需要申辦展延的貸款戶，可就近至土地銀行（原承辦分行）辦理。

　一、房屋使用問題：

　根據契約精神，房客依租約有房屋的「使用權」，而房東有「房屋所有權」，如果雙方在這兩件權益上搞不清楚，很容易會衍生出像是修繕問題、房東擅入、房客不當使用、轉租及分租等問題。

　崔媽媽基金會提醒，如果房客的承租對象是二房東，應要求二房東出具授權證明，也就是房東授權可轉租他人的契約書，更要留意分租到期日。

　另外，房客若遇仲介代為處理，應該白紙黑字載明合約內容，因為有些仲介為達到成交，會在過程中表示，代替房客向房東談判租屋事項，因此謊稱要收取房客的訂金，卻未簽約，但房客繳交訂金後，房仲與房東談判破裂，訂金又已支付，就易生糾紛。

　二、租金給付問題：

　有關押金多寡、租金欠繳、延繳及增減、水電等相關費用等，都應在承租之前，就達到共識。

　三、契約應訂定違約條款：

　簽訂租約時，應訂定違約條款。租約成立後，房東或房客因故想止租約，但如果沒有事先訂定違約條款、罰則等，雙方恐會因此各自解讀「提前解約」的權利義務，造成後續處理的麻煩。

　四、租金應與住宿品質成正比：

　房客應注意，如果承租的房間坪數小於5坪，採光又差，周邊設備非常簡陋，卻要收取7,000元月租金，其實並不合理，房東在設備與安全度上，如果沒具備一定程度水準，就應另做考量。