亞蘭德倫

　以循環額居冠的美商花旗銀行為例，光靠收循環息，一個月就可進帳9.2億元，獲利相當驚人。

　據了解，金管會已發函給各銀行，要求銀行回報利率是否調降，以及定價策略為何。至於央行，態度則明顯消極，到目前為止，還沒有找大型發卡行來「喝咖啡」的打算。

　客戶分級 民眾看得到吃不到

　目前各銀行信用卡循環利率，是按照信用優劣、採取分級定價，有固定、浮動利率兩種。以發卡量居冠的中信銀為例，就將客戶分成六級，利率最低是8.17％，最高是20％，若循環額為20萬元，一年就差了2萬多元，幾乎是半個月的薪水。

　不過，銀行業者坦承，能夠享有最低利的客戶，通常是持卡年期長、收入穩定、繳款紀錄良好者，但這些客戶通常是全額繳清，用不到循環。換言之，若不是銀行眼中的「A咖」，即便循環利率再怎麼低，仍舊是看得到、吃不到。

　一般來說，信用卡因屬無擔保產品，風險本就較房貸為高，定價策略通常是「資金成本加上一定風險貼水」。其中，資金成本主要是透過吸收存款、同業拆借，必須付出的利息，因連動央行降息，在降息前後，約有1.5至2個百分點的利差。

　獲利風險增 銀行不輕舉妄動

　而在風險貼水部分，有銀行反應，隨著景氣下滑，持卡人遲繳、不繳的風險也將提高，如過去持卡人違約風險是6％，如今可能增至10％，風險增加的幅度，絕非拿降息的利差就能「補」足，不能說央行降息，就要信用卡循環利率比照辦理。

　「但真正原因是，獲利將嚴重縮水」，大型行庫高層透露，連續降息後，銀行存放利差銳減，錢已經不大好賺，加上雷曼事件後，過去扮演獲利要角的財富管理，也面臨手續費進帳嚴重縮水，「現在還能靠什麼撐獲利，當然是信用卡呀！」

　他進一步分析，循環餘額前七大發卡行中，清一色是外銀及民營行庫，消金業務本來就是其獲利重心，降息無疑是自廢武功，怎麼可能輕言放棄；再者，外銀及民營銀行不像公股行庫，有配合政策的壓力，當然是能拖就拖、能不動就盡量不動。

台 股市值縮水6 成、海外基金平均慘賠3 成，行政院主計處預估今年第3 季起，將連續3季出現負成長，而勞委會也指出，今年資遺人數恐怕飆破7.6萬人，代表至少數萬個家庭財務可能陷入困境。日前政府已針對「非自願性失業者」 提出房貸寬限期展延的紓困方案，顯示政府已開始注意房貸違約問題。

自住客房貸 自救3招

景氣衰退，房貸戶現在除了要擔心飯碗不保，還得分析個人財務是否健康，甚至做好房貸減壓的自力救濟準備。

如果是自住客，擔心房貸會繳不出來，只要目前還是正常繳款、信用良好，以下3個對策可供參考。

1.和銀行談寬限期

股市、房市慘跌，銀行最不樂見的情況就是房貸戶違約，因為最後銀行還是得透過層層關卡，才能從法拍市場回收貸放出去的資金。第一銀行消費金融事業處經理陳惠蘭表示，無論民眾是否屬於非自願性失業，只要償還有困難，都可向銀行申請寬限期展延（只還利息、不還本金）。

由 於銀行都有類似「房貸寬限期不得超過貸款期間的六分之一」的內規，也就是貸款期限30年，寬限期最長只有5年；若貸款期限20 年，寬限期不能超過3年，因此如果貸款20 年，在開始繳款時曾經用了1年寬限，往後最多就只能再申請2年。「只是現在銀行授信比前兩年更謹慎，對寬限期的展延申請，都採取每年審核的原則。」台北富 邦銀行房貸部經理洪慧純補充說明。

2.展延房貸年限

另一個可大幅減輕房貸本息負擔的方法，就是展延房貸年限，但洪慧純表示，這項方案有先天限制，也就是「房貸展延年限，不能超過建築物擔保品的耐用年限」。舉例來說，一般鋼筋混凝土結構的房屋耐用年限為50 年，若擔保品是30年的老屋，建築物耐用年限只剩20年。

假使A君原先的貸款期限為20年，在還了5年房貸後，又向銀行申請展延房貸年限，A君最多只能展延至20年期限，「不過最後銀行會視客戶的繳息狀況，再決定是否展延。」洪慧純也強調。

3.延長還款間隔期

一般房貸多半採取月繳，少數是雙周繳，倘若房貸戶短期周轉出現問題，可以主動向銀行協商，在一定期限內（如1或2年）採雙月或每季繳款，暫時度過困境。

投 資客房貸 自救3招但以上方法，都只能「救急」，最根本的問題仍是房貸戶要盡快恢復正常繳款能力。去年起銀行開始針對投資客設限，包括利率提高、寬限期縮短及貸款額 度降低，近期全省房市明顯下修，過度槓桿操作的投資客，若來不及脫手，恐怕將面臨沈重的繳款壓力。想要房貸減壓，只能從轉貸、出租、降低投資部位下手。

1.房貸搬家

若是房貸利率相對較高，不妨考慮轉貸，但要計算轉貸成本，包括違約金、塗銷費、開辦費、代書及設定費等，約1?2萬元。

只 不過現在轉貸未必能討到便宜，現階段至少新舊房貸的利率要有0.3?0.4%利差才划算，不過，陳惠蘭表示，銀行競爭已白熱化，加上央行降息，房貸利差並 不明顯；其次，銀行估價比年初下修1成，房貸戶就算有利差，但轉貸未必能貸到相同額度，這些都得事先搞清楚。「有些銀行為避免現金卡事件重演，只接受不提 高額度的房貸轉貸。」洪慧純明白的說。

2.找租客創造現金流

銀行審核房貸原則，除了個人還款能力外，就是房屋座落地。陳惠蘭表示，若投資客短期無法脫手，又有繳款壓力，不妨考慮出租，收到幾個月租金後，再向銀行協商房貸展延或降息，因為帶租約的房地產，能創造現金流量，銀行會認為風險下降。

3.賣爛房子 留好房子

投資客的最後一步勢必得「斷尾求生」，如果手上有數間房產，此時就要考慮「賣掉爛房子、留下好地段房子」。因為是爛地段、屋況差、屋齡過老，或接手性較差的小套房等房地產，原本能申貸的額度較少、利率也較高，未來當房市景氣再回升時，也不如好地段的房子增值性較大。

指數型房貸戶利率該不該改月調？

　這三件事是：一、瞭解法令，二、瞭解當地房仲業者、當地市公所，三、房屋重建是否有限制。

　信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出，博弈條款闖關成功後，想投資的民眾必須先瞭解通過法條的內容及相關的限制，才不會貿貿然去買土地投資後，發現有諸多限制，例如：不能變更土地用途，必須要先做功課後，避免失敗投資機率。

　蘇啟榮分析，離島不動產市場不同於台灣本島，當地資訊取得相對不容易，在出手買土地前，要先瞭解當地市公所法令規定。

　中信房屋澎湖有義店店長吳淑美說，澎湖當地大多都是農牧地，為保護當地居民的權益，澎湖有規定必須要在當地設籍滿兩年後，農牧地才能變更為商業建地，這些規定投資人必須先瞭解。

　外島有許多房仲業者都是在地、自有品牌，如果有交易糾紛，找管道申訴不如在台灣本島那麼方便，建議可以找有品牌的連鎖加盟體系業者協助土地買賣，這樣回到台灣本島還有申訴管道。

　最後則是瞭解房屋重建是否有限制。澎湖有許多房屋都是古老、矮小房子，一旦不動產被列為古蹟，很難重建，建議如果手上握有澎湖不動產的民眾，如果想要搭上這波博弈熱、改建自家房屋，還是先瞭解相關法令再做。

　 中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長卓輝華表示，繼房屋市場下半年以來明顯價量萎縮後，土地市場最近也成為受災戶。但因全球降息風，銀行貸款利率還 是偏低，幾乎持有土地的建商、地主，都不肯輕易降價，在買賣雙方對價格各有堅持下，短期內仍不易成交，形成土地市場的停滯期。

　宏大不動產 估價師事務所執行長郭國任表示，房價自5月以來已下修15％至20％，接下來地價勢必跟著修正。從國泰人壽7月標售民生東路台北大學旁土地後，迄今未出現 每單位容積價格再創天價案例。展望明年，主要要看供需，台北市精華地段頂多只有1、2成修正空間；至於台北縣、都會外圍，修正幅度會更大，土地將進入重新 洗牌換手階段。

　建商說，下半年以來，銀行已明顯緊縮不動產放款。其中，土地融資放款成數，從原來土地總價7至8成，緊縮到6至7成，台北縣除一線城市外，其餘幾乎都視為燙手山芋，不再貸放，像淡水、林口、三峽更是想都別想。

　以房地產起家的三重幫安泰銀行，過去一直承作相當可觀的建築業土地融資、建築融資案件，以往每月申請案件都在200多件以上，不過下半年房市景氣衰退後，每月只剩下100多件，且貸放條件明顯保守。

　房市沒有成交案件，銀行就無法承做新戶房貸，但是，房貸部門還是要有業績成長，腦筋動到轉貸戶身上，渣打銀行表示，銀行的T值指數MortgageOne靈活房貸，目標就是吸引豪宅客戶來轉貸。

　渣打銀行表示，剛推出該房貸專案時，還有仲介業者底下的豪宅部隊主動跟銀行提案合作，仲介業者賣的豪宅案件，貸款都跟渣打銀行申請，利率跟貸款成數都給的很優惠，客戶、仲介、銀行都高興。

　但是，現在豪宅不好賣，新貸戶不好找，渣打銀開始衝刺豪宅轉貸戶，前兩年的利率給到2.76％，算市場數一數二低利、長天期貸款，也限定只做貸款還有700萬以上的房貸族，區域不限制在台北市，全台灣的豪宅案件，都可以申貸。

　元大銀行也在11月底，推出前兩年2.58％的低利房貸，一樣要吸引房貸已借滿3年、優質的轉貸客戶，元大銀行說，新的房貸優惠專案一推出，真的成功找到很多優質的客戶，如果央行再降息，元大銀也會跟著調降，利率會低於2.58％。

　倒是，轉貸不是想轉就能轉，也是要付出一定的成本，房貸戶要先看看原銀行有沒綁約，一般在優惠利率期間，如果投向別家銀行懷抱，都要賠償違約金。

　除了違約金之外，到新銀行也要重新設定的手續費、代書成本、銀行重新鑑價成本等，加起來一次轉貸費用大概要花1萬5千元至2萬元。

　渣打銀行表示，轉貸也不是每個房貸族都划得來，如果身上只剩300多萬的房貸還沒還清，就不需要勞師動眾、付出高額成本去跟低利率的銀行貸款，反而是對房貸負擔還很沈重、還款期限還很長的人來說，轉貸才划算。