亞蘭德倫

▓「緊急」所要付出的昂貴代價

一般民間的私人借貸，往往不是「救急」就是「救窮」，如果拉不下臉或是借不到，非得向金融機構「救急」時，銀行知道你是非借不可，因此透過「現金卡」或「信用卡預借現金」的往來代價，就是得要付出高利息或是高費用了。

▓「計劃性」是合理金融「往來」的要件

正 常金融機構合理利率條件的放款業務，絕非「救急」或是「救窮」，它為了確保債權得以回收，並且能夠獲取利息收入，因此借款人的信用條件、資產以及還款能 力，是銀行決定是否「往來」的關鍵考量，稱之為「往來」是因為這種業務精神是建立在一種「計劃性收支」的關係之中，所以不論房貸或信貸的授信申請書上，還 是會有選項註記「借款用途」，可以事先擬好還款方式，確保有借有還的金流活動。

▓簡單培養信用的方法

銀行授信在把關借款人信 用評等的參考依據，主要還是在個人與金融機構的「往來情形」，所謂個人與金融機構的往來情形會有那些？不外乎房貸、信貸、保證、信用卡、現金卡……等等。 其中信用卡是最基本、也最容易培養信用狀況的金融往來信用工具，通常只要您申請到一家的信用卡，多半就會有第二家銀行會願意再發卡給您，信用卡要呈現最佳 的評等記錄，最好是維持３至４家不同行庫的信用卡持有狀態，然後每期固定有使用１、２家的信用卡消費，並且都是全額繳清。切忌不要動用到循環信用，也不可 發生遲繳，否則不但沒有培養好的信用記錄，反而會造成很大的負面影響。

所以一般人如果尚未與銀行有過任何的授信往來，但是將來仍有可能會向 金融機構借款，想要比較好借，其實您就必須提早做計劃性的培養信用，建立您與金融機構之間的正常往來記錄，讓銀行在查詢您的個人信用時能夠有跡可尋，這就 好像是大方地揭露自己的信用狀況，當您要開口借錢時，別人知道你是計劃性借支，會比較願意借錢給你。

　但一銀強調，想要拿到9成房貸，也有條件限制，需滿足年收入80萬元以上、優質企業（符合一銀內部統計500大企業）正式員工；或年收入50萬元以上的軍公教人員，加上不動產座落地點佳，才有資格申請到9成房貸。

　 一銀主管指出，這次的專案是限時限量推出，將以50億元額度額滿或10月底，這2條件任一先達成，就宣告結案。且這次推出的優選專案，主要適用新貸戶，除 個人要符合申請條件，房屋還要位於捷運車站、大型公園、百貨商圈、知名大學附近500公尺內，可貸成數才可拉高到9成，且沒有包裝信貸。

　目前其他大型行庫也在房貸業務上進行衝刺，紛紛打出超低利率、可貸成數高的專案搶市，例如土地銀行、合作金庫，日前推出前半年利率最低1.5％起的房貸專案。

　但兩行庫目前提供的房貸最高成數，最高為8成5；合庫、華銀也針對捷運周邊不動產，推出優惠利率專案，主要是利率減碼，可較一般房貸減碼0.06至0.07個百分點。

　來自行庫營業單位的消息也說，比較目前北市的預售屋案，得到兩項結論:一是1000萬元以下的兩房標的，幾乎買不到；二是4月以來，各建商委託代銷公司銷售的預售屋，陸續出現調高每坪單價的情況。這些跡象，均代表在去年底、今年初相當低迷的房市，已經確定反轉。

　指標利率部分，各銀行大多採用台灣銀行、合作金庫、土地銀行、彰化銀行、第一銀行等行庫，一年期存款的定儲利率。

　加碼利率部分，銀行主管說，這是銀行內部估計的逾放風險、預計獲利以及人事成本等，計算出來的利率。

　例如，指標利率是1％，加碼利率是1.5％，民眾實際適用的房貸利率，就是2.5％，房貸契約簽定以後，指標利率隨著金融情勢變化、機動調整，加碼利率部分則固定不變。

　銀行主管說，在利率走低的年代，指標利率一直調低，基於成本、收益的考量，加碼利率可能被迫調高，維持房貸利率不再挫低。

　信義房屋企研室主任表示，房貸信保基金落實後，不僅現金不足、無法順利完成交屋手續的民眾因此受惠，連帶也可解決建商入帳問題，降低銀行呆帳風險。

　在眾多方案中，業者最期待的，除了開放陸資外，就屬成立房貸信保基金。據瞭解，行政院規畫，先由業者提撥推案量五％資金，再由政府相對提撥同額資金，充做信保用，辦理保證。政府出資部分，則由中小企業信保基金匡列。

　政院擬推動 提高預售屋貸款成數

　房巿急凍，銀行緊縮房貸成數，導致民眾臨到交屋，才發現貸款成數由過去理解的八成或八成五，銳減至六、七成，也就是說，一戶五百萬的房子，須多籌五○至一百萬元的現金，如今景氣不佳，許多購屋人根本籌不出錢來，如果與建商協調不成，就必須犧牲當初繳交的訂金。

　 「房貸問題，不是降房價，就可以解決！」蘇啟榮說，現在交屋的個案，多是二○○六年推出的案子，保守統計，全台至少有五○○億案量、約一萬多戶民眾正面臨 籌錢困境，如果政府能落實房貸信保機制，增加一成房貸空間，不僅可解購屋人資金不足的燃眉之急，也可解決建商收不到款，無法正常償還銀行建築融資、土地融 資問題，降低銀行呆帳風險。亦即這項政策將造福銀行、建商與民眾。

　照顧無殼族 替房市挹注資金活水

　除了房貸信保機制，台灣房屋總經理彭培業指出本國銀行放款總額為十八．五兆元，五四％為企業放款，二九％為房貸放款，房貸放款總額為五．三七兆元。

　他建議，政府可以放寬銀行法七二條之二中三○％的限制，上調五％至一○％的空間，將多出九千億至一．八兆元的房貸空間，拿來提高貸款成數，若民營銀行不願承做，就由公營行庫辦理。

　彭培業表示，現在房巿困境，面臨的是信心不足問題，政府可要求五大公銀行庫提高房貸申請成數，由目前的六、七成拉高到八成以上，替房市挹注資金活水，民眾購屋意願才會增加。