一般來說，循環型的房貸，可動用的額度較大，因此，貸款年限也較短，較適合有資金週轉或常需動用大筆金錢者；不過，各家銀行提供的貸款年限與貸款成數都不 太一樣，目前最高的貸款成數是8成，分別有台企銀、台北富邦、上海商銀與元大，不過貸款期限最長是台北富邦7年，其次是元大3年，而台企銀與上海商銀都是 1年，循環型房貸只要銀行一核撥，金額就可以馬上動用。而回復型房貸，由於貸款年限跟一般房貸一樣，大部分都是20年，且需繳交本金達一定比例，才可動用 回復金額，也就是有辦理房貸寬限期者不適用回復型房貸，因此，只適合本金均攤，偶而有小錢需轉週者。

　各銀行在回復型房貸可貸款的成數也都不太一樣，台企銀可回復成數最高達8成，其次是合庫、台銀、元大與台北富邦都是7成，中信銀則是6-7成不等，而上海商銀最高可回復成數只有6成。

　至於回復型房貸要繳交多少本金才可開始動用呢？門檻最低是台北富邦，只要有還到本金，馬上就可動用，但動用的金額不可大於已繳本金，其次是台企銀，繳交本金達6萬才可動用，再來則是上海商銀，至少要繳10萬本金才可動用。

　至於條件最嚴苛則是元大，至少要繳交本金達20％後，才可動用，舉例說，1,000萬的房貸，至少本金要繳超過200萬以上才可開始動，也就是說若已繳250萬，此時可動用金額是50萬元。

　 另一項理財型房貸不可忽視的項目是開辦費，各家銀行都有收取開辦費，開辦費最便宜是元大2,000~5,000元不等，其次是合庫3,000元、台銀 3,300元、台企銀則是3,000~5,000元不等，上海商銀5,000元，北富銀是以貨額金額的千分之一計算，但不可低於5,000元，至於費用最 高則是中信銀每筆收6,500元。

　由於手續費並不便宜，且只要一換約或續約，都要重新收取手續費，因此，民眾在選擇理財型房貸時，手續費與貸款年限一定要看清楚，不要只注意利率高低，而忽略其他費用。

　銀行業者表示，要辦理理財型房貸，銀行在備用資金部分，只要核定金額，不管客戶是否真的會動用該筆資金，銀行都需事前準備好資金，讓客戶只要動撥就能馬上拿到錢，因此，對銀行資金調度會增加成本，這也是為什麼理財型房貸利率通常都高於一般房貸。

　 不過，近1年來，由於景氣不佳，民眾貸款需求減少，銀行的游資也增加不少，為了提高銀行的獲利，銀行也針對這些有擔保品風險低的客戶提供較優惠的貸款，而 老行庫因為現金部位較大，因此，提供的利率也會相對較民營優惠，如目前老行庫的理財型房貸，利率最高也只有2.74％，但是民營行庫大部分利率都在3％以 上，最優也只有2.6％。

　至於理財型房貸主要分為二種，一種是20年長天期回復型房貸，另一種則是短天期循環型房貸。

　在 回復型房貸部分，台銀的利率最優，前半年利率下殺到1.833％，但這只針對菁英客戶，若是一般的客戶，那麼前半年的利率則是2.099％。其次是台企 銀，只要年薪達55萬元，那麼前半年的利率是2.1％，第三名則是台新利率2.4％，至於第四至第七名依序是上海商銀利率為2.6％、合庫利率 2.74％、台北富邦利率是2.88％、元大利率為3.35％。

　而循環型的房貸，台企銀利率最低，利率只有2.1％，但需年薪達55萬元以上，第二名則是台新利率2.4％，第三名則是台銀2.524％，至於第四至第七名依序是上海商銀2.6％、台北富邦2.88％、中信銀3％、元大銀3.2％。

　為維持市場充沛資金，央行去年九月開始7度降息，重貼現率從原本3.625％，一路降到今年2月1.25％歷史新低，之後到現在都維持不變。為降低利息成本，銀行業者目前積極研議，採取調降新台幣存款牌告利率因應。

　機動利率下修 固定利率上調

　據悉，銀行機動與固定利率的利差仍在0.3％，未來兩個利率將趨於一致。換言之，機動利率可望下修，固定利率則會上調。

　銀行業者表示，目前銀行推出指數型房貸利率，都是按指標利率及加碼幅度機動調整，其中，指標利率又是依照公股行庫的定期儲蓄存款利率訂定，有些銀行按機動利率調整，有些銀行以固定利率為準。

　例如，土銀是依台銀等6家銀行一年期定期儲蓄存款機動利率平均數，訂定指數型房貸指標利率。

　對房貸族影響最大的是，10月台銀等大型行庫調整牌告利率後，11月房貸利率就會跟著動。如果房貸商品的指標利率是依固定利率調整，房貸利息就會往上調；如果是依機動利率調整，房貸利率就會往下調。

　半年內的變動 會越來越明顯

　銀行業者預估，半年內變動的情況會越來越明顯。即使固定利率未來維持不動，機動利率下修後，也會影響每家銀行的房貸利率走勢。

　例如，台銀跟三商銀的房貸商品都是跟著固定利率走，利率一動，這四家銀行的房貸客戶負擔可能會加重。

　相對地，土銀與合庫是依照機動利率調整，利率一動，兩家銀行的房貸客戶負擔就會減輕。至於其他民營行庫，預計也都是同樣模式調整。

　土銀優質房貸 前6個月1.5％

　 政府4000億元優惠房貸已核撥完罄，因此在政策鼓勵下，土銀昨日推出前六個月1.5％，前兩年平均1.86％低利房貸。只要有固定職業、年所得80萬以 上、夫妻合併年所得120萬以上就可申請，申辦期限到明年6月底，總放款餘額沒有限制。至於貸款成數，依地段及屋況而定，土銀房貸戶8成都可貸到7~8 成。

　與其他銀行不同的是，土銀申辦資格，不限於軍公教人員或「師」字輩的專業人士，資格相對寬鬆。10月台銀等大型行庫正式調整牌告利率後，土銀的房貸利率可望進一步再調降。

　 過去銀行牌告利率都是跟著央行政策走，但央行重貼現率從3.625％，一路降到1.25％後，就維持不變。為了降低成本，銀行首次與央行脫勾，並由台銀率 先宣布調整新台幣存款利率，調整後一年期機動及固定定儲利差，由原來的0.315個百分點，縮小到0.115個百分點。

　機動調降 固定調升

　銀行業者表示，央銀利率雖然不動，但確定已到底部，銀行業者因此才調整利率結構。台銀調整之後，所有銀行都將跟進，剩餘的0.115個百分點利差，也將在年底前調完。而且在利率看升的趨勢下，下一波可望讓牌告固定利率超過機動利率。

　台銀調整利率後，存款戶首當其衝，以這次調幅最大的三年期定儲或定存為例，機動調降0.095個百分點，固定調升0.18個百分點。100萬定存利息，調整前機動跟固定年息差3600元，調整後縮小到400元，但原本定存戶，一加一減差距約7500元。

　另外，為了避免資金大幅流動，銀行業者表示，台銀調整牌告利率後，其他大型行庫都會跟著調，而且幅度會跟台銀差不多，所有銀行的房貸利率也將全面變動。

　所有同業 都將跟進

　例如，國內房貸龍頭土銀的基準利率，是依台銀等6家銀行一年期定期儲蓄存款機動利率平均數訂定，如果其他銀行皆跟著台銀調降0.08個百分點，土銀貸款500萬元的房貸戶，下月起將月省300多元。

　至於台銀、三商銀等房貸跟著固定利率走的銀行，為了避免客戶流失，新房貸利率可望調降，增加商品競爭力，但舊客戶因已核貸，會按機動調整規定調升負擔。

　 般預料，郵局定儲會最先跟著動，幅度應和台銀一樣。與郵局定儲關係最大的是200多萬戶優惠房貸戶，因為郵儲定存採機動利率變動，預計優惠房貸將降息，幅 度在0.08個百分點左右。業者建議，若是新貸戶，最好挑基準利率按機動利率調整銀行，下個月馬上會看到調降；若是舊貸戶且原貸款跟著固定利率走，銀行自 動調降機率很低，房貸戶可主動跟銀行協商。但因調整幅度不大，轉貸划不來。

■　香港租金下挫35% 仍以138美元居冠

　　高力國際發表全球170個寫字樓市場的年中報告，發現所有地區仍面臨經濟衰退的困境，對於寫字樓的需求大幅銳減，從今年六月回溯至去年六月，全球各地的寫字樓空置率上升、租金下降，預估明年初復甦的可能性大幅降低。

　 　針對甲級寫字樓的租金前五名的排名，依序是香港、倫敦West End、東京核心區、倫敦市中心、莫斯科。香港租金再度稱霸全球，每年每平方呎的租金138.08美元，比去年同期213.68美元，租金大幅下滑 35%。高力國際香港研究及諮詢董事盧永輝表示，今年年中寫字樓市場已見回穩跡象，不少基金公司與律師樓已開始在核心區域物色單位。

■　亞太商辦空置率高 平均跌幅逾一成

　 　全球排行第3的東京核心區，在亞太地區的寫字樓租金表現，僅次於香港，平均每平方呎年租101.57美元，比去年同期下跌21%，相較之下，東京核心區 的寫字樓比起地區相對抗跌。至於印度孟買每平方呎年租67.84美元，全球排名第12名、亞太地區排名第3；去年全球排名第7的新加坡，這一年來的寫字樓 租金折半，跌幅近六成，每年每平方呎55.53美元，全球排名26。

　　高力國際亞洲營運總監潘秉兆表示，亞太地區寫的字樓空置率上升至11.4%，回到2005年的水平，過去一年寫字樓的租金大跌，平均跌幅11.8%，其中跌勢較明顯的地區有印度、新加坡、香港、北京、台北、東京及大部分澳洲城市。

　儘管有金融風暴，但是中國民眾今年以來，對於投資越來越感興趣，每一季都在增溫當中。對於消費則仍舊提不起勁，只1成5的民眾願意選擇更多的消費。大家還是要把錢存起來用在投資與購屋上。

　調查中發現今年第三季有41.6％的居民有投資意願，今年以來累計投資意願的百分比已經提高12.5個百分比，今年第三季的投資意願已經接近前年第三季的44.3％的歷史新高意願。

　民眾最想投資的是房子與車子，其中雖有超過6成的民眾認為現在房價過高，難以接受，同時對於今年第四季的房價走勢，有4成的民眾預期還是會繼續走揚，但購房意願還是在節節高升。

　民眾並不因為房價高而不想買房，未來三個月準備要買房的居民達到17.1％，比第二季高出1個百分點。業內人士分析指出，這說明購房的需求量還是旺盛。除了積極想買房以外，中國民眾還想買車，有意願在今年底買車的民眾比率為12.8％。

　 此外，中國人民銀行這份問卷調查中發現，將近半數的民眾對於目前的高物價很不滿，難以接受的程度比第二季提高。除了針對民眾的調查外，中國人民銀行也對銀 行家和企業家進行問卷調查，結果顯示，銀行家和企業家對宏觀經濟信心繼續回升；對貨幣政策適度的感受有所增加，企業銷售狀況和盈利指數也繼續改善。

■善用職業優勢 仲介也能幫上忙

　 　房貸族的職業、收入以及過去的信用評等，牽動銀行房貸的成數與利率。譬如教師或公務人員，由於工作、收入皆穩定，經常是銀行優惠房貸的主要對象；另外像 是建築師、會計師、律師、醫師，由於收入豐厚、還款能力強，也是銀行樂於借貸的優質客戶。利用職業身分的優勢，自然能爭取較優惠的房貸。

　 　中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，合法的房仲業者都會有長期固定配合的銀行業者，也能提供不錯的房貸專案。胡佩蘭以中信房屋為例，目前與中國信託以及玉山 銀行配合房貸專案，優質客戶可享有三段式利率1.5%~2.05%，或是一段式1.86%的優惠利率，房貸成數最高可達八成。

■多問多比較 貨比三家不吃虧

　 　舉例來說，陳姓新婚夫妻在日前購買總價一千五百萬元的電梯住宅，可惜晚一步沒搶到兩千億優惠房貸，只好自行詢問各家銀行的房貸成數與利率。經過比較中國 信託、聯邦銀行、合作金庫的房貸方案之後，最後發現身為牙醫的陳太太，比擔任竹科主管的丈夫，更能爭取較優惠房貸，成數高達八成五、享有一段式1.7%的 超低利率。

　　根據了解，目前各家金融機關提供的階段式利率大多是前半年為1.8至1.96%、半年後至兩年內調高為2至2.5%，從第三年起利率調升至3~5%不等，消費者應評估自身資金實力，以貨比三家不吃虧的心態，決定申貸銀行以及一段式或多段式的房貸方案。

▓「緊急」所要付出的昂貴代價

一般民間的私人借貸，往往不是「救急」就是「救窮」，如果拉不下臉或是借不到，非得向金融機構「救急」時，銀行知道你是非借不可，因此透過「現金卡」或「信用卡預借現金」的往來代價，就是得要付出高利息或是高費用了。

▓「計劃性」是合理金融「往來」的要件

正 常金融機構合理利率條件的放款業務，絕非「救急」或是「救窮」，它為了確保債權得以回收，並且能夠獲取利息收入，因此借款人的信用條件、資產以及還款能 力，是銀行決定是否「往來」的關鍵考量，稱之為「往來」是因為這種業務精神是建立在一種「計劃性收支」的關係之中，所以不論房貸或信貸的授信申請書上，還 是會有選項註記「借款用途」，可以事先擬好還款方式，確保有借有還的金流活動。

▓簡單培養信用的方法

銀行授信在把關借款人信 用評等的參考依據，主要還是在個人與金融機構的「往來情形」，所謂個人與金融機構的往來情形會有那些？不外乎房貸、信貸、保證、信用卡、現金卡……等等。 其中信用卡是最基本、也最容易培養信用狀況的金融往來信用工具，通常只要您申請到一家的信用卡，多半就會有第二家銀行會願意再發卡給您，信用卡要呈現最佳 的評等記錄，最好是維持３至４家不同行庫的信用卡持有狀態，然後每期固定有使用１、２家的信用卡消費，並且都是全額繳清。切忌不要動用到循環信用，也不可 發生遲繳，否則不但沒有培養好的信用記錄，反而會造成很大的負面影響。

所以一般人如果尚未與銀行有過任何的授信往來，但是將來仍有可能會向 金融機構借款，想要比較好借，其實您就必須提早做計劃性的培養信用，建立您與金融機構之間的正常往來記錄，讓銀行在查詢您的個人信用時能夠有跡可尋，這就 好像是大方地揭露自己的信用狀況，當您要開口借錢時，別人知道你是計劃性借支，會比較願意借錢給你。